哥伦比亚：“外国人买房禁令”的来龙去脉

日起，而针对外籍人士人士人的私人投资者应课税强制执行暂停，则就会在来年报课税季真正赢取体现。这样要用的目的，是试图迫使外籍人士人士人不得不审核自己买卖房子所赢取的差价，从而有助于“水淹课税负漏洞”，并且令“频繁的民房买卖”有所加热。

针对“外籍人士人士卖家”的各种允许举措之所以首必先在以渥太华、安大略两个海外华人聚居都市北区所在的大不列颠艾伯塔省份和艾伯塔省份被推出和热议，是因为这两地楼价民不聊生下跌，“民房可承担”疑虑日益突出，一些政劳动党、政治家和业界人士试图将社就会对此的惊动随时随地到“外籍人士人士卖家”、尤其此之前较为高调的海外华人卖家脖子，因此竞相推出定向针对“外籍人士人士卖家”的抑制举措以讨好议员，只求选举利益。

2021 年提之前闭幕的联邦议就会议就会选举中所，“民房可承担疑虑”拓展为联邦议就会各个方面和省份内延展范围的选举重点项目诉求，执政党劳动党联邦议就会自由劳动党和最大独立劳动党联邦议就会保守劳动党大多明确提出“一旦当选执政党将加进‘非市民外籍人士人士卖家’在美国购房禁制”，而另一个主要独立劳动党联邦议就会上新工劳动党则不只能大力支一向“外籍人士人士人购房禁制”，甚至敦促在联邦议就会各个方面向“外籍人士人士卖家”征收户课税率平大多20% 的“外籍人士人士卖家课税”（与部份省份份的相同课税种同时征收），因此就让在年度预算修正案中所用到“外籍人士人士人富二代禁制”毫不足奇。自2003 年美国的发展保守劳动党和美国小劳动党合并为联邦议就会保守劳动党以来，美国能够转至议就会的劳动党团常年只有五个（联邦议就会自由劳动党、联邦议就会保守劳动党、联邦议就会上新工劳动党、基本只在魁北克省份活动的魁北克人合资公司，以及直接影响相当大但议席寥寥无几的联邦议就会绿劳动党），议席位列之前三位的政劳动党全部大力支一向“外籍人士人士人富二代禁制”的文化背景下，这个禁制和年度预算修正案绑缚出炉，是无论哪个劳动党解散国就会都就会用到的大随机性事件，所不同的只是措辞、杀伤延展范围和地震烈度有关联性，如倘上台的是联邦议就会保守劳动党，就会不够起劲地针对海外华人卖家，而倘上台的是联邦议就会上新工劳动党则很似乎不只能暂停针对外籍人士外国学生、劳力和“主要房子”的强制执行，还就会像汽油“碳课税”那样转换“外籍人士人士卖家课税”。

有用问道，此次“外籍人士人士人富二代禁制”，是在美国楼价常年下跌、“民房可承担”不和突出、社就会和新闻媒体常年“妖魔化”说是“外籍人士人士卖家”文化背景下，各主要政劳动党的助选共计识，2021 年联邦议就会自由劳动党将“一旦再次解散国就会将适时推出此国策”列转入助选承诺，从之前自然要“适时兑现”，以示言而有信。

楼价觉得吃不消“外籍人士人士卖家”成帮凶

这只是冰山之一角：事实上自上世纪90 年代初的“私人洼地”后，美国楼价经历了长达20 多年的楼价“长牛市北”，期间只能在2008-2009 年因美国“次贷”泡沫裂痕，短暂和小稍微回调少许，却必先后经历过至少四轮大涨（1997 年之前后、2005-2008 年，2010-2015 年，2021 年至今），普通佳通和有钱大呼吃不消。因为“民房可承担”疑虑难以解决，许多当代美国人甚至被迫改变了长期以来的或多或少，如趋来趋多年轻人选择和父母长期共计同居住，因为恰巧的他们承担不起“自立门户”所需承担的付出。

社就会和新闻媒体对“民房可承担”疑虑惊动冲天，找出一个可以归怨和抑止疑心的帮凶成了迫切需要——这个帮凶正是“外籍人士人士卖家”，并一度被“锁定”为“中所国卖家”。

2015 年，由谭秉荣建筑公司事务所（BingThom Architects ）城市北建筑设计、可承担性研究员、UBC 所大学兼职名誉教授甄瑞谦(AndyYan) 发布的、有关中所国因素在大温私人市北场中所作用的调查结果（简称甄瑞谦调查结果）颁布实施，指出“中所国卖家和中所国热钱推展大渥太华都就会区私人价格暴涨”；2016 年7 年底7 日，大不列颠艾伯塔省份首份针对大渥太华都就会区的“私人国外卖家清查调查结果”出炉，指出在清查区段内的大温地区私人有效地买转入中所，外籍人士人士卖家九成利是5% ，其中所“仍然都来自中所国”，一些华裔比例很低的城镇情况则不够显着，如“大中所华”地区以外华裔比例极高（常住人口中所华裔九成比45.4% ）的温哥华市市北，清查区段内外籍人士人士卖家九成比14% ，总成交额3.71 亿加元中所6100 万来自国外；本拿比市北清查区段内外籍人士人士卖家九成比11% ——且这些卖家值得注意“仍然都来自中所国”（应仅指中所国亚洲地区）。不只能如此，清查区段内每个外籍人士人士卖家（主要为中所国卖家）完成平大多值平大多115.7 万加元，而美国有权或永久市民完成平大多值只能73.5 万加元。

这两份调查结果成为以后多年针对“外籍人士人士卖家”大打出手的断言依据所在，其直接影响延续至今。

然而此之前和随后有许多主创人员引述，这两份调查结果本身都有严重疑虑。

甄瑞谦调查结果发挥作用许多时域偏差和“出发点必先转入”疑虑，严重直接影响了结论的准确性，对此非但趋来趋多主创人员明确提出反驳，2018 年以后甄瑞谦本人也坦承“的确发挥作用疑虑”并表示了歉意，当年引用该调查结果倡导“打击国外卖家尤其海外华人卖家”最保守派的政治家——大不列颠艾伯塔省份上新工劳动党民房国策评论员尹大卫（David Eby ）也因此饱受反驳；“省份调查结果”疑虑甚至不够大——说是“多达值时域”，居然只能延展2016 年6 年底10 日至29 日，短短大概20 天内的统计多达据，这么短的统计周期性所得出的推测确实靠谱，略为冷静下来的人都就会打个不够进一步后面。不够何况，“外籍人士人士卖家九成比5% ”这个很较难“滑过去”的多达据，本来和近年来大多多达非正式统计鲁格是基本寻常的，比如一向“慎重论”的大不列颠艾伯塔省份私人该协就会（BCREA ）连续5 年给出的外籍人士人士在渥太华地产商中所九成比都大概5% ，看来“除少量豪宅外，外籍人士人士购房者的出售力难以对市北场巨大、构成多元化的渥太华私人构成直接影响”，而美国联邦议就会信贷及民房公司（CHMC ）2014 年多达据表明，渥太华被外籍人士人士出售的私人比例只能九成总买转入量3.4% 。

实际情况有偏差药不适时自是效果

然而只不过“外籍人士人士卖家”对美国私人市北场的直接名望远没有“传问道中所”那么大。

之前述“外籍人士人士卖家九成比5% ”的统计鲁格，已赢取官方统计机构美国统计局（StatisticsCanada ）的认定，2016 年之前甚嚣尘上、危言耸听的说是“外籍人士人士卖家九成高科技私人卖家多达70% ”这种确有的流言蜚语，从之前早已远没有当初那么多“听众”了。一些为贴图“外籍人士人士卖家囤积热潮”而制造的噱头因为过犹不及，反倒起到了逆效果（如2015 年美国城市北电视台贴图大渥太华都就会区本拿比市北某上新开商场“中所国亚洲地区未成年女客100% 现金囤积”，结果被听众辨认出两名被当做采访单纯和剖析典型的“中所国亚洲地区未成年女客”，本来是炒家为放话雇佣的“托儿”，她们并非私人卖家，且非但都不是“外籍人士人士人”，甚至也都不是海外华人（韩裔）。

Mortgage Architects 总裁伍德豪斯（Dustan Woodhouse ）引述，自2017 年之后中所国亚洲地区卖家显着减小，即以后出售，出售者也往往具备“美国身分”，或至少通过中所间人找到占有“美国身分”者当要用“白手套”（各种正式版的允许举措对这种“白手套”仍然毫无杀伤力），2020 年以来因为上新冠疫情及疫情应对举措，仍然没有外籍人士人士卖家、也很少有外籍人士人士移居转入境，但楼价和楼价下跌速度都创纪录了纪录，“这难道也要归咎于‘‘外籍人士人士卖家’？”，他看来，这种有用把“黑锅”扣在“外籍人士人士卖家”脖子的处理方式，“是对社就会仇外心理的浅薄不够有”。2017 年后中所国亚洲地区卖家暴增，“仇恨值”大幅减低，从之前除联邦议就会保守劳动党和地方政客外，已很少有劳动党派或政客实质上拿“中所国卖家”问道事——但这并不妨碍各当今政劳动党把不用区别的整个“外籍人士人士卖家”竖起来当靶子，以讨好急于为“民房不可承担”找到“低成本麻醉剂”的议员们。

一些分析家引述，迄今所有针对“外籍人士人士卖家”的统计多达据都不准确，非依靠“毛估估”的想象即采用时域时间段、延展范围非常有限的抽样，“这就让抑制国策处于无的放矢和无所依据的状态”，有人反驳这样要用“无非在向议员表明英国政府正为解决‘民房可承担疑虑’努力要用些什么而已”，有人讽刺英国政府“只是拿出可以拿出的对策，却不考虑确实适时下药”，还有人则才对问道“这不过是欺负‘外籍人士人士卖家’没有联邦议就会选举的选票，因此可以随意欺凌他们以讨好有选票的议员罢了”。

农村市民交易商萨雷茨基（Steve Saretsky ）则拿出两份“一般来说准确一些的业内多达据”，引述根据美国抵押信贷和农村市民公司（CMHC ）2017 年底的统计，“非市民”在大渥太华都就会区只占有4.8% 的楼房地皮（渥太华市北区为7.6% ），且九成比极高的是平大多价值最低的住宅楼（10.6% ），在大安大略都就会区只占有3.4% 的楼房地皮（安大略市北区为4.9% ，且九成比极高的值得注意是住宅楼，九成比8.0% ，“外籍人士人士资金完成的直接影响当然有，但被人为夸大太多，且绝大多多达说是‘外籍人士人士卖家’本来早已是‘枫叶卡’所一向，甚至才对就是美国有权，‘外籍人士人士人富二代禁制’对他们的富二代行径根本没有任何约束力”

就在此次联邦议就会收支案推出之前夕，执政党劳动党联邦议就会自由劳动党举足轻重的联邦议就会财政常设委员就会以6:5 的一票之差否决了由联邦议就会保守劳动党明确提出的“几年内禁制外籍人士人士卖家富二代”条文删减修正案，这被看来是对看似铁板一块的“外籍人士人士人富二代禁制”共计识发出的，迄今最大一次挑战人声。

大不列颠艾伯塔省份NGO农村市民该协就会(ATKEY ，都是美国西岸约800 家NGO农村市民供应商)CEO 卡萨基（Jill Atkey ）、该省份私人及全球性移居律师库兰（Richard Kurland ），以及该省份麦克唐纳河所大学经济及社会学家拉合曼（Musfiq Rahman ）和德勒尔（Jabed Tomal ）博士等大多以制定“外籍人士人士卖家允许”最早、最激烈的大不列颠艾伯塔省份为例，他们引述，禁制制定之前的2016 年7 年底，大渥太华都就会区“外籍人士人士卖家”九成比极高的本拿比和温哥华市，“外籍人士人士卖家”九成比分别平大多30% 和27% ，8 年底抑制举措生效后暴跌至1% 和2% ，但“楼价只优化了几个年底以后再次中途疯狂向上”，迫使随后的省份上新工劳动党英国政府其后颁布实施不够严厉的针对“外籍人士人士卖家”抑制，“结果毕竟趋抑制趋疯狂”——“这只能表明，‘民房可承担’疑虑的症结根本就不是‘外籍人士人士卖家’”。

美国统计局表明，2019 和2020 年，“一个地产商九成有多座私人”才是不够大的疑虑，在西澳大利亚州，被“多幢地皮占有者”九成据的楼房和娱乐地皮九成比平大多41% ，上新不伦瑞克份39% ，艾伯塔省份31% ，大不列颠艾伯塔省份29% ；占有多套地皮的地产商九成比，西澳大利亚州和上新不伦瑞克份20% ，艾伯塔省份15% ，大不列颠艾伯塔省份15% 。渥太华Royal LePage Westside 私人顾问贝格马尼（Anne Hermary ）和哈利法克斯Platinum Group Halifax 私人经纪罗斯托克（Jacqui Rostek ）等主创人员引述，贫富不大多和缺乏其他投资赢利手段，是私人奇货可居的这两项，而联邦议就会英国政府长期维一向低收益率，英国政府、民房租赁机构和私人投机者利用转售市北场炙手可热和收益率承担高昂大量应从囤积，又加剧了私人市北场供需的不平衡，这些才是导致美国楼价“趋抑制趋涨”的这两项，对准“实质上无关痛痒，且其中所最关痛痒的部份也药不适时”的“外籍人士人士卖家”狂下猛药，恐怕也难起什么效果。

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